W porównaniu z Europą Zachodnią nasz kraj cechuje niski poziom cen oraz mała liczba lokali o standardzie kwalifikującym się jako luksusowy. W największych polskich miastach apartamenty - czyli powszechnie rozumiany symbol luksusu - stanowią od 4 do 6 procent wszystkich realizowanych jednostek mieszkalnych. Przy czym należy tutaj rozróżnić dwie podkategorie: apartamentów standardowych (ang. upper-middle) oraz tych rzeczywiście luksusowych (ang. high-end). O zakwalifikowaniu obiektów do poszczególnych segmentów decydują przede wszystkim czynniki lokalizacyjne i jakościowe.

- W takiej lub innej klasyfikacji apartamentów niezmiernie istotną rolę odgrywa oczywiście kryterium cenowe, aczkolwiek niektórzy analitycy dokonują wykluczenia niektórych lokali z segmentu apartamentów ze względu na ich powierzchnię użytkową. Jest to metoda nieco kontrowersyjna i nie zawsze do końca sprawiedliwa, zwłaszcza w polskich warunkach  - zwraca uwagą Agata Karolina Lasota, założycielka i dyrektor zarządzający LBC INVEST.

Warto w tym kontekście odnotować, że ceny wspomnianych lokali w stanie deweloperskim zaczynają się od miliona złotych, zaś najdroższe transakcje osiągają pułap bliski 10 milionów. Co więcej, według danych zawartych w raporcie "Rynek luksusowych nieruchomości w Polsce" przygotowanym przez KPMG Polska i REAS[1] obecnie w naszym kraju największym tego typu obiektem są Lofty Scheilbera w Łodzi.

- Łódzkie lofty doskonale pokazują, jak wiele polski rynek nieruchomości Premium ma jeszcze do nadrobienia w stosunku do Nowego Jorku, Londynu czy Dubaju. Lokale te okazały się zbyt duże w porównaniu z potencjalnym popytem i ostatecznie zostały zrealizowane w standardzie o wiele niższym niż początkowo zakładano - komentuje Agata Karolina Lasota.

A jak w takim razie wygląda polski rynek nieruchomości Premium?

Rynek pierwotny

Tutaj w przypadku apartamentów potencjalni nabywcy mają do wyboru budynki w całości obejmujące wyłącznie duże luksusowe lokale, jak również takie, w których mieszkania o charakterze Premium są położone na najwyższych piętrach, podczas gdy reszta budynku ma nieco niższy standard. Często dla podkreślenia ich prestiżu określa się takie lokale zaczerpniętą z USA nazwą "penthouse".

Inną ciekawą propozycją są lofty, czyli specjalnie przystosowane dawne obiekty przemysłowe. W Polsce jest ich stosunkowo niewiele, co wynika głównie z ograniczonej liczby dobrze położonych zabytkowych obiektów oraz uwarunkowań historycznych.

Nieliczne są także rezydencje, przez które należy rozumieć luksusowe domy jednorodzinne, z reguły zlokalizowane w dużym ogrodzie w rejonie miejskiej lub podmiejskiej zabudowy willowej. Stosunkowo nieduża liczba tego typu inwestycji wynika - podobnie jak w przypadku loftów - z ograniczonego popytu. Nieruchomości te znajdują się głównie w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście i Poznaniu. W tych miastach skupia się bowiem większość polskich przedsiębiorstw oraz przedstawicieli firm zagranicznych.

Ceny takich rezydencji zaczynają się zwykle od półtora miliona złotych w górę. W przypadku inwestycji realizowanych na tańszych gruntach poza głównymi aglomeracjami koszty zakupu są zazwyczaj mniejsze i mogą wynosić już kilkaset tysięcy złotych.

Rynek wtórny

Ten segment nieruchomości obejmuje obrót starymi domami, lokalami w zabytkowych kamienicach, a także nowopowstającymi inwestycjami. Zaliczają się do niego również pojedyncze penthousy nabyte w standardowych osiedlach, a następnie wykończone w najwyższym standardzie i wprowadzone na rynek wtórny. Ich ceny mogą sięgać nawet kilku milionów złotych dla lokali o powierzchni od 100 do 150 metrów kwadratowych, przy cenie za jeden metr oscylującej między 20 a 35 tys.

Na rynku tym można także spotkać pojedyncze nowe lub względnie nowe lokale, których wartość szacuje się na kilkanaście milionów. Ich obecność na rynku wtórnym wynika z faktu, że sprzedającym nie jest pierwotny deweloper, lecz osoba fizyczna. Zaletą tych lokali może być to, że przeważnie nigdy wcześniej nie były zamieszkiwane, a jeśli były w jakikolwiek sposób użytkowane, to np. jako scenografia do filmu.

- Wbrew często spotykanej opinii wartość rynku wtórnego często szacuje się znacznie wyżej niż pierwotnego - mówi Agata Karolina Lasota. – Może ona przekroczyć wartość rynku pierwotnego nawet 2,5 krotnie. Zabytkowa rezydencja czy naznaczone piętnem historii kamienice to dla wielu zamożnych osób nie tylko obiekt marzeń, ale również symbol luksusu.

Perspektywa wzrostu

Wpływ na zahamowanie obrotu nieruchomościami, który swój szczyt w naszym kraju osiągnął w latach 2007 - 2008, miał głośny upadek banku Lehman Brothers i wywołany nim globalny kryzys ekonomiczny. Wystarczy odnotować, że przed kryzysem sprzedawało się w Polsce znacznie więcej rezydencji niż obecnie, i to pomimo słabszych wskaźników wzrostu gospodarczego, jednak rynek się odradza, a deweloperzy i właściciele odrabiają straty.

Mimo istniejących ograniczeń perspektywa rozwoju rynku nieruchomości Premium w Polsce jest przez ekspertów z KPMG i REAS oceniana pozytywnie. Wpływają na to przede wszystkim takie czynniki jak wzrost płac, a wraz z nimi - poziomu życia niemal wszystkich warstw społecznych. Analitycy z KPMG i REAS szacują, że w kilkuletniej perspektywie wartość rocznych transakcji na rynku nowych luksusowych apartamentów w Polsce powinna przekroczyć 500 mln zł. A jeśli dołożymy do tego rynek wtórny, który, jak już wcześniej wspomniano, kilkukrotnie przerasta wartość pierwotnego, liczby zaczynają wyglądać naprawdę imponująco.