Pułapki wynajmu krótkoterminowego w Trójmieście


Pułapki wynajmu krótkoterminowego w Trójmieście
2019-12-06
Dynamiczny rozwój gospodarczy regionu, pojawienie się dużych międzynarodowych firm i związany z tym napływ wykwalifikowanych kadr pracowników – to wszystko sprawia, że na trójmiejskim rynku nieruchomości rośnie segment apartamentów na wynajem.

Coraz więcej argumentów przemawia za najmem długoterminowym, bardziej stabilnym i bezpiecznym niż wynajmowanie apartamentu na doby.

Przeczytaj również:

 

Ostatnie lata to niezwykle intensywny rozwój pomorskich ośrodków biznesowych. Region wyrósł na jednego z krajowych liderów pod względem wzrostu PKB (7-proc. dynamika wzrostu w 2017 wg GUS[1]). Rozwój m.in. w sektorze morskim, logistyce, motoryzacji czy IT przyciągnął do Trójmiasta międzynarodowy kapitał,  światowe korporacje i liderów biznesu. Według raportu FOCUS ON, w Trójmieście działają obecnie 42 732 firmy, a biura klasy A/B+ stanowią prawie 800 tys. m2 powierzchni. A liczby ciągle rosną – 150 tys. m2 biur jest obecnie w budowie, a w planach są kolejne 144 tys. m2[2].

 

Dziś Trójmiasto nie jest już tylko celem turystycznym, ale też atrakcyjnym miejscem do nauki i rozwoju zawodowego. W 2018 województwo pomorskie odnotowało drugie najwyższe (za woj. mazowieckiem) saldo migracji[3], co potwierdza, że region traktowany jest jako atrakcyjne miejsce do życia. To sprawia, że rośnie zapotrzebowanie na nieruchomości położone w dobrej lokalizacji, spełniające wysokie standardy. Jak odpowiada na to rynek?

 

W ostatnich latach w Trójmieście obserwujemy wysyp nowych inwestycji, zarówno w przypadku hoteli, jak i budownictwa mieszkaniowego. Pojawił się trend lokowania kapitału w prywatne apartamenty pod najem krótkoterminowy, skierowany głównie dla turystów. Deweloperzy obiecują duże zyski, które często pozostają na poziomie obietnicy, ten rynek jest już mocno nasycony, generuje szereg kosztów, obniżających stopę zwrotu. Największym z nich jest spadający z roku na rok stopień obłożenia, wynikający też z ogromnej konkurencji. Sezon turystyczny nad morzem trwa kilka miesięcy, przez pozostałą część roku apartament może generować więcej kosztów niż przychodów.  – mówi Agata Karolina Lasota, dyrektor zarządzająca LBC Invest.

 

Cienie wynajmu krótkoterminowego

Przy wynajmie krótkoterminowym należy liczyć się z tym, że od przychodu trzeba odliczyć m.in. koszty eksploatacji, wydatki na sprzątanie apartamentu. Istotnym czynnikiem jest też obsługa nieruchomości. Samodzielne zarządzanie nieruchomością jest niezwykle czasochłonne, wymaga wypracowania systemu przekazania i odbioru kluczy, czy pilnowania kalendarza rezerwacji. Z kolei powierzenie tych zadań zewnętrznej firmie wiąże się z kosztami pochłaniającymi ok. 30 proc. przychodu oraz ryzyko wynikające z powierzenia swojej własności w ręce pośrednika.  Po opłaceniu podatków w kieszeni inwestora zostaje około 35% przychodu.

 

Raport FOCUS ON wskazuje, że w Trójmieście jest obecnie 81 hoteli w zróżnicowanym standardzie. W Trójmieście ciągle powstają nowoczesne hotele największych graczy na rynku. Tylko w trakcie ostatnich dwóch lat wybudowano hotele takich marek jak Radisson (341 pokoi), Hampton by Hilton (174 pokoje), Holiday Inn (240 pokoi), czy IBB (90 pokoi).  W budowie jest natomiast między innymi hotel Grano w Gdańsku, w którym znajdzie się ponad 130 pokoi i 141 lokali mieszkalnych. To konkurencja praktycznie nie do pokonania dla prywatnych inwestorów, którzy chcieliby zarobić na wynajmie krótkoterminowym. Przykładem nieudanych inwestycji jest Gdańsk Śródmieście. Wystarczy spojrzeć na portale nieruchomościowe, aby przekonać się ile apartamentów w tym regionie trafiło w ostatnim czasie do sprzedaży.

 

Trzeba też pamiętać o czynniku ludzkim. Apartament wynajmowany na doby oznacza częste zmiany lokatorów, a więc też szybszą degradację naszej nieruchomości i potrzebę remontu. Bezpieczną opcją jest za to wynajem korporacyjny. Mieszkania wynajmowane są często kadrze menadżerskiej, członkom organów zarządzających, pracownikom z dużych międzynarodowych korporacji oraz instytucjom zagranicznym, a wszelkie formalności przejmuje zewnętrzna firma. Dzięki temu właściciel może liczyć na pewny zysk i oszczędność czasu, ponieważ to firma zewnętrzna zajmuje się kwestiami związanymi z wynajmem, m.in.  pozyskiwaniem podmiotów korporacyjnych, umowami czy dokumentacją. Roczna stopa zwrotu wynosi natomiast około 6%, czyli znacznie więcej niż przy wynajmie krótkoterminowym. To również mniejsza eksploatacja lokalu w porównaniu do wynajmu krótko lub średnioterminowego. - podkreśla Agata Karolina Lasota.

 

W kontekście inwestycji w nieruchomości rynkiem z dużym potencjałem pozostaje Gdynia – nowoczesne i dynamicznie rozwijające się miasto z wciąż niewystarczającą bazą hotelową. W zleconym przez urząd miasta badaniu „Moja Gdynia 2030” respondenci ocenili rynek mieszkaniowy jako przestrzeń do poprawy, jednocześnie podkreślając, że „Gdynia staje się atrakcyjnym obszarem do inwestowania”[4].

 

- Coraz lepiej prosperujące miasto, przyjazna dla mieszkańców przestrzeń i korzystne położenie mogą przyciągać kolejne duże firmy szukające lokalizacji na działalność w Polsce. Jest to miasto wielu zalet – bliskość morza, dużo zieleni, stosunkowo wysokie zarobki i wyjątkowa na skalę światową architektura gdyńskiego modernizmu – to tylko niektóre cechy, które powodują rosnące zainteresowanie. Jednocześnie spora liczba wydarzeń kulturalnych, coraz ciekawsza oferta rozrywkowo-rekreacyjna sprawiają, że Gdynia powoli wychodzi z cienia Gdańska, najsilniejszego ośrodka biznesowego w regionie. – podsumowuje Agata Karolina Lasota.



[1] https://investinpomerania.pl/dlaczego-pomorskie/gospodarka-regionu/

[2] Raport FOCUS ON TRÓJMIASTO przygotowany przez Pro Progressio we współpracy z Polską Agencją Inwestycji i Handlu, Invest in Pomerania oraz firmami Adecco i JLL.

[3] https://www.portalsamorzadowy.pl/polityka-i-spoleczenstwo/gus-o-urodzeniach-liczbie-ludnosci-i-saldzie-migracji-w-pierwszej-polowie-2018-r,118244.html

[4] http://2030.gdynia.pl/cms/fck/uploaded/opracowanie%20wynikow%20ankiet_publikacja_.pdf



Nadesłał:

Aleksandra Matuła

Wasze komentarze (0):


Twój podpis:
System komentarzy dostarcza serwis eGadki.pl